Платите фиксированную комиссию.
Остальное оставьте себе.
Традиционные агенты покупателя зарабатывают 2%–3% от цены дома — то есть зарабатывают больше, когда вы тратите больше. Роман берёт единую фиксированную комиссию и возвращает каждый доллар сверх неё вам как кредит на закрытие сделки.
Как это работает, шаг за шагом
От первого разговора до получения ключей — вот что именно происходит, когда вы покупаете дом по модели фиксированной комиссии Романа.
Подписываем BRBC с фиксированной комиссией
Прежде чем посмотреть хотя бы один дом, вы и Роман подписываете Buyer Representation and Broker Compensation Agreement (BRBC). Этот документ устанавливает вашу фиксированную комиссию — $7,250 или $9,250 — как абсолютный максимум, который Роман когда-либо заработает на вашей сделке.
Никаких процентов, никаких размытых диапазонов, никакой двусмысленности. Ваша комиссия фиксирована и раскрыта письменно до начала отношений.
Смотрим дома по мере необходимости
Показы домов проводят лицензированные агенты показа Романа. Показы планируются по необходимости — вы посещаете дома, которые важны, столько раз, сколько нужно, пока не будете полностью уверены в своём решении.
Агенты показа Романа занимаются всем планированием с листинг-агентами и координируют доступ к каждому активному листингу. Роман лично ведёт стратегию, предложения и переговоры по каждой сделке.
Составляем предложения и побеждаем со стратегией
Когда вы находите подходящий дом, Роман готовит полный сравнительный анализ рынка, разрабатывает стратегию предложения и составляет полный Residential Purchase Agreement. На конкурентных рынках Южной Калифорнии структура предложения важна не меньше цены — у Романа 22 года опыта работы с ситуациями множественных предложений.
Роман также проводит полную проверку всех раскрытий продавца, включая Transfer Disclosure Statement (TDS), Seller Property Questionnaire (SPQ), раскрытие природных рисков и документы HOA, где применимо.
Закрываем сделку и получаем кредит на закрытие
Когда ваше предложение принято, Роман включает излишек комиссии в ваш Residential Purchase Agreement как уступку продавца — кредит на закрытие сделки. Это документируется письменно до подачи любого предложения. При закрытии кредит уменьшает ваши расходы доллар за доллар.
Роман координирует весь процесс escrow, включая управление условиями, планирование инспекций, сопровождение оценки и финальный осмотр вплоть до закрытия escrow.
Как работает кредит в реальных цифрах
Кредит на закрытие сделки -- это не возврат, не наличные и не уловка. Это уступка продавца, включённая напрямую в ваш договор покупки — законное, документированное уменьшение ваших расходов на закрытие.
Что именно такое кредит на закрытие сделки?
Кредит на закрытие сделки -- это уступка продавца: деньги, которые продавец вносит на ваши расходы по закрытию в момент покупки. Он включается напрямую в ваш Residential Purchase Agreement (RPA) и уменьшает сумму наличных, которую вам нужно принести на закрытие.
Он обычно покрывает такие расходы, как комиссии за оформление кредита, страхование титула, escrow-сборы, предоплаченные проценты и депонирование налога на имущество. В зависимости от типа вашего кредита и кредитора, он также может уменьшить требования к первоначальному взносу.
Кредит легален, стандартен для сделок с недвижимостью в Калифорнии и полностью раскрывается всем сторонам, включая вашего кредитора. Это не откат, не возврат и в большинстве случаев не облагаемый налогом доход — проконсультируйтесь с вашим бухгалтером по налоговым вопросам.
Фиксированная комиссия против традиционного агента 2,5%
Обе модели предоставляют одинаковое полное представление интересов покупателя. Разница только в том, как оплачивается агент — и что происходит с оставшимися деньгами.
| Что вы сравниваете | Роман — Фикс. комиссия | Традиционный агент 2,5% |
|---|---|---|
| Структура компенсации | ✓ Фиксированная сумма — $7,250 или $9,250 | 2%–3% от цены покупки |
| На доме за $1 млн | ✓ Фиксированно $7,250 | $25,000 при 2,5% |
| На доме за $2 млн | ✓ Фиксированно $9,250 | $50,000 при 2,5% |
| Излишек комиссии | ✓ Возвращается вам как кредит на закрытие | ✕ Остаётся у агента |
| Агент зарабатывает больше, когда вы тратите больше | ✓ Нет — комиссия фиксирована | ✕ Да — создаёт конфликт интересов |
| Показы домов по необходимости | ✓ Да — весь Лос-Анджелес | ✓ Обычно да |
| Составление предложений и переговоры | ✓ Включено | ✓ Включено |
| Полная проверка раскрытий (TDS, SPQ, HOA) | ✓ Включено | ✓ Обычно включено |
| Координация escrow и закрытия | ✓ Включено | ✓ Включено |
| Работаете напрямую с названным агентом | ✓ Лицензированные агенты показа + Роман по стратегии и предложениям | ✕ Часто направляют к членам команды |
| Соответствие BRBC (после реформы NAR) | ✓ Полностью соответствует, комиссия зафиксирована | ✓ Соответствует, указан процент |
| Прозрачность компенсации | ✓ Точная сумма в долларах известна заранее | Процент известен, сумма варьируется |
* Уровень сервиса может отличаться у разных агентов. Сравнение выше отражает модель Романа против типичного традиционного агента покупателя с полным представлением интересов. Не все традиционные агенты предоставляют одинаковый уровень сервиса.
Полный сервис. Ничего не убрано.
Фиксированная комиссия покрывает полное представление интересов покупателя от первого показа до закрытия escrow. Структура оплаты меняется. Уровень сервиса -- нет.
Соглашение о представлении покупателя
Письменный BRBC, устанавливающий вашу фиксированную комиссию как максимальную компенсацию — обязателен по закону с августа 2024 года и защищает ваши интересы как покупателя.
Просмотр объектов
Показы домов проводят лицензированные агенты показа Романа по всему округу Лос-Анджелес. Роман лично управляет стратегией, составлением предложений, переговорами и каждым другим шагом сделки — его агенты показа обеспечивают быстрый доступ к каждому объекту без задержек в расписании.
Сравнительный анализ рынка
Полный CMA для каждого объекта, на который вы делаете предложение — проданные сравнимые объекты, активная конкуренция, анализ цены за квадратный фут и стратегия переговоров на основе 22 лет данных рынка Южной Калифорнии.
Составление предложений и переговоры
Полная подготовка Residential Purchase Agreement, управление встречными предложениями и стратегия переговоров для каждого предложения — включая ситуации множественных предложений.
Полная проверка раскрытий
Проверка всех раскрытий продавца, включая Transfer Disclosure Statement (TDS), Seller Property Questionnaire (SPQ), раскрытие природных рисков и документы HOA, где применимо.
Координация escrow и закрытия
Управление условиями, координация инспекций, сопровождение оценки, отслеживание условий кредита и финальный осмотр вплоть до закрытия escrow — на каждом этапе.
Почему модель фиксированной комиссии побеждает после реформы
Соглашение NAR в августе 2024 года изменило то, как работает компенсация агента покупателя в США. Теперь покупатели должны подписать письменный Buyer Representation and Broker Compensation Agreement (BRBC) до просмотра любого дома — и это соглашение должно точно указывать, как будет оплачен агент.
Это впервые сделало компенсацию агента покупателя полностью прозрачной и подлежащей обсуждению. Модель фиксированной комиссии Романа была построена именно для этой среды — фиксированная сумма в долларах, чётко указанная в BRBC, с возвратом каждого лишнего доллара покупателю.
BRBC Романа устанавливает фиксированную комиссию как максимальную компенсацию
В отличие от процентных соглашений, где сумма в долларах меняется вместе с ценой покупки, BRBC Романа устанавливает конкретный максимум: $7,250 за дома до $1,5 млн или $9,250 за дома от $1,5 млн. Вы знаете свою точную стоимость до первого показа.
Что изменилось в августе 2024 года
Требуется письменный BRBC до просмотра любого дома. Соглашение Романа с фиксированной комиссией удовлетворяет это требование с полной прозрачностью.
Комиссия агента покупателя больше не предлагается автоматически продавцами в листингах MLS. Роман включает её в каждое предложение как уступку продавца.
Компенсация теперь полностью подлежит обсуждению. Фиксированная комиссия Романа полностью устраняет конфликты интересов на основе процентов.
Уступки продавца теперь могут включать компенсацию агента покупателя. Излишек становится вашим кредитом на закрытие.
Покупатели больше всего выигрывают от агентов, чья комиссия не растёт вместе с ценой покупки. Именно такова модель Романа.
22 года представления покупателей в Южной Калифорнии
Роман Докторович представляет покупателей по всей Южной Калифорнии с 2002 года — пережил кризис рынка 2008 года, восстановление, пандемийный всплеск и теперь трансформацию после реформы NAR. Эта глубина опыта рынка напрямую превращается в более точную стратегию предложений, более сильные переговоры и меньше сюрпризов в escrow.
После нескольких лет в Redfin Роман основал свою независимую практику с фиксированной комиссией с одним убеждением: покупатели заслуживают полного профессионального представительства без структуры комиссии, которая приносит агенту больше, когда покупатель тратит больше. Фиксированная комиссия полностью устраняет этот конфликт — Роман зарабатывает одну и ту же сумму, покупаете ли вы кондо за $600K или особняк за $4 млн.
Вы работаете напрямую с Романом на протяжении всей сделки. Показы домов проводят его лицензированные агенты показа, так что вы получаете быстрый доступ к каждому объекту. Роман лично занимается стратегией, составлением предложений, переговорами, раскрытиями и закрытием сделки. Одна фиксированная комиссия каждый раз.