Три пути купить дом в США без грин-карты и SSN
Большинство стандартных американских ипотек (conventional, FHA) требуют SSN, вид на жительство или гражданство и кредитную историю в бюро вроде Experian или Equifax. Для гражданина России, живущего за пределами США, это делает стандартный путь недоступным. Но на рынке есть три реальные альтернативы.
| Путь | Кому подходит | Типичный взнос |
|---|---|---|
| Foreign National заём | Проживает за пределами США, нет SSN и ITIN | Обычно 30--40%+ |
| ITIN заём | Есть ITIN, часто уже проживает или работает в США | Обычно 20--30%+ |
| Покупка за наличные | Есть подтверждённые средства, финансирование не требуется | 100% -- без кредита |
Что такое заём Foreign National
Foreign National заём -- это ипотечный продукт, рассчитанный именно на покупателей без статуса в США: он не продаётся Fannie Mae или Freddie Mac, а значит не подчиняется их стандартным требованиям к SSN и кредитной истории. Такие займы выдают специализированные частные и портфельные кредиторы.
30--40% и выше
Чем крупнее взнос, тем шире выбор кредиторов и тем ниже ставка.
Выше рыночной
Как правило, на 1--3 процентных пункта выше стандартной ставки для резидентов США.
Не из США
Вместо отчёта Experian кредитор обычно запрашивает рекомендательное письмо из вашего иностранного банка.
Подтверждается иначе
Выписки со счёта, письма от работодателя или документы о бизнесе -- вместо американских налоговых форм W-2.
Foreign National заём -- не то же самое, что ITIN заём. Foreign National рассчитан на человека, который живёт за пределами США и не планирует немедленно получать американский налоговый номер. ITIN заём -- для тех, у кого уже есть Individual Taxpayer Identification Number.
Что такое ITIN заём
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) -- это номер налогоплательщика, который IRS выдаёт людям, не имеющим права на SSN, но обязанным подавать налоговую отчётность в США. Некоторые кредиторы используют ITIN вместо SSN для оформления ипотеки.
ITIN заём обычно требует более скромный первоначальный взнос, чем Foreign National заём, но чаще рассчитан на людей, у которых уже есть более тесная связь с США -- например, недвижимость для сдачи в аренду, бизнес или доход, задекларированный в США.
| Документ | Foreign National | ITIN |
|---|---|---|
| Загранпаспорт / виза | Обязательно | Обязательно |
| ITIN от IRS | Не требуется | Обязательно |
| Рекомендательное письмо из иностранного банка | Как правило да | Иногда |
| Выписки по счёту за 2--3 месяца | Обязательно | Обязательно |
| Подтверждение дохода или деятельности | Обязательно | Обязательно |
Покупка за наличные: самый быстрый и предсказуемый путь
Для многих покупателей из России покупка за наличные оказывается проще, чем оформление любого из этих займов -- она устраняет андеррайтинг, оценку под кредитора и риск отказа в финансировании в середине сделки. В конкурентных ситуациях предложение за наличные также обычно выглядит привлекательнее для продавца.
Что обычно требуется:
- Proof of funds letter -- выписка или письмо из банка, подтверждающее наличие средств на счёте
- Source of funds -- документальное подтверждение происхождения средств для комплаенса эскроу и требований о противодействии отмыванию денег
- "Seasoning" средств -- некоторые эскроу-компании и банки, принимающие входящий перевод, хотят видеть, что средства находятся на счёте некоторое время, а не поступили за день до перевода
Наличные не означает "без документов". Требования к раскрытию источника средств при покупке за наличные зачастую строже, чем при ипотеке, именно из-за федеральных требований к противодействию отмыванию денег для сделок с недвижимостью.
Документы, которые обычно запрашивают
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Загранпаспорт и виза (если есть) | Подтверждение личности |
| Выписки по счёту за 2--3 месяца | Подтверждение средств и их происхождения |
| Рекомендательное письмо из банка | Замена кредитной истории США |
| Подтверждение дохода или бизнеса | Оценка платёжеспособности кредитором |
| Нотариально заверенный перевод документов | Требуется большинством кредиторов и эскроу для документов не на английском |
Список варьируется от кредитора к кредитору -- у каждого частного и портфельного кредитора свои внутренние требования. Первый шаг разумно сделать до выбора конкретного объекта: получить предварительное одобрение (pre-approval) или письмо о готовности средств, чтобы понимать реальный бюджет.
Где Roman представляет иностранных покупателей
Roman работает удалённо и регулярно представляет клиентов, которые физически находятся за пределами США на протяжении всей сделки -- от просмотра объектов по видеосвязи до закрытия сделки. Его услуги распространяются на четыре округа Южной Калифорнии.
Покупаете недвижимость из-за рубежа? Roman работает с иностранными покупателями и координирует процесс с вашим кредитором или эскроу -- за фиксированную комиссию, а не процент от цены.
Получить консультациюЭта страница содержит общую информацию, а не финансовую или юридическую консультацию. Roman Doktorovich -- лицензированный агент по недвижимости в Калифорнии (DRE #01441969), а не ипотечный брокер, кредитор или адвокат. Условия займов Foreign National и ITIN, требования к взносу и ставки определяет каждый конкретный кредитор и могут существенно различаться. Обратитесь к ипотечному брокеру, специализирующемуся на займах для иностранных граждан, и к налоговому консультанту за рекомендациями применительно к вашей ситуации.