Раскрытие информации о недвижимости в Калифорнии (TDS, NHD и другое)

Какая информация обязательна к раскрытию в Калифорнии?

Раскрытие информации в Калифорнии многоуровневое. В основе -- статутный минимум, обязательный законодательством при каждой передаче жилой недвижимости на 1-4 единицы. Выше -- договорные и местные раскрытия, которые варьируются в зависимости от объекта и округа.

Форма	Основание	Применяется к
Transfer Disclosure Statement (TDS)	Гражданский кодекс 1102 - 1102.17	Каждая передача жилой недвижимости на 1-4 единицы
Natural Hazard Disclosure (NHD)	Гражданский кодекс 1103	Каждая передача жилой недвижимости
Раскрытие о свинцовой краске	Федеральный закон	Дома, построенные до 1978 года
Уведомление по закону Меган (Megan's Law)	Гражданский кодекс 2079.10a	Каждая передача жилой недвижимости
Mello-Roos / специальный налог	Гражданский кодекс 1102.6b	Объекты в особых налоговых округах
Пакет документов HOA	Гражданский кодекс 4525	Объекты с общей собственностью (HOA)
Соответствие водонагревателя и датчиков дыма	Кодекс здравоохранения и безопасности	Большинство передач жилой недвижимости

Продажа "as-is" (как есть) не отменяет ничего из этого. Гражданский кодекс 1102 применяется в любом случае, и любая попытка отказа от требования раскрытия недействительна как противоречащая публичному порядку. "As-is" означает, что вы не будете делать ремонт. Это не значит, что вы можете скрывать то, что вам известно.

Что такое Transfer Disclosure Statement?

TDS -- центральная форма раскрытия информации в Калифорнии. Законодатель прописал точную формулировку, и продавец обязан заполнить её лично -- агент не может сделать это за вас.

Вы раскрываете, по своим фактическим знаниям, существенные дефекты, влияющие на стоимость или привлекательность объекта. Форма охватывает:

Встроенную технику и её рабочее состояние
Конструктивные системы -- фундамент, крышу, стены, окна
Протечки крыши и прошлые страховые случаи
Дренаж, планировку участка, состояние почвы и геологические условия
Пристройки и были ли они узаконены (permits)
Экологические риски -- свинцовая краска, асбест, радон, формальдегид, топливные или химические резервуары, загрязнённая почва или вода
Шум и нежелательные факторы по соседству
Общие объекты, сервитуты и споры о границах участка
Состояние HOA и мест общего пользования

Форму подписывают и продавец, и каждый сотрудничающий агент, а агенты отдельно добавляют собственные наблюдения по визуальному осмотру.

Существенные факты не ограничиваются самим зданием. Лающая собака, планируемая застройка по соседству, известная криминальная активность или неузаконенная пристройка -- всё это может быть существенным фактом. Критерий -- посчитает ли это важным разумный покупатель, а не является ли это физически частью дома.

Natural Hazard Disclosure: уникально для Калифорнии

Калифорния -- единственный штат в стране, требующий Natural Hazard Disclosure. По Гражданскому кодексу 1103 вы обязаны раскрыть, находится ли объект в одной из шести обозначенных зон:

Зона	Что это означает
Зона особого риска наводнений	Зона риска наводнений по данным FEMA
Зона затопления при прорыве плотины	Находится ниже по течению от возможного прорыва плотины
Зона очень высокой пожарной опасности	Риск лесных пожаров, определённый штатом
Зона лесных пожаров	Зона ответственности штата за пожары
Зона сейсмического разлома	Разлом, обозначенный по закону Alquist-Priolo
Зона сейсмической опасности	Риск разжижения грунта или оползня

Отчёт готовят сторонние компании NHD, и обычно платит продавец -- хотя формально стоимость можно обсуждать.

Это особенно важно в зоне обслуживания Романа. Значительная часть Ojai Valley, горные сообщества Сан-Бернардино и предгорья по всему округу Лос-Анджелес попадают в зоны очень высокой пожарной опасности. Это влияет не только на раскрытие информации, но и на доступность страхования -- а покупатель, который не может оформить страховку, не может закрыть сделку.

Право покупателя отказаться от сделки после раскрытия

Передача документов о раскрытии запускает отсчёт времени. По Гражданскому кодексу 1102.13 покупатель может расторгнуть договор купли-продажи без штрафа в течение:

Трёх рабочих дней после личной передачи документов
Пяти дней после передачи по почте

Этот срок обновляется, если раскрытия существенно меняются после подписания договора. Если вы обнаружите дефект в середине escrow и измените TDS, у покупателя появляется новое право на отказ.

Практический вывод для продавцов: передавайте документы о раскрытии как можно раньше. TDS обычно передаётся в течение семи дней после принятия предложения, и своевременная передача запускает срок отказа и оставляет его позади, а не нависшим над сделкой.

Что будет, если вы не раскроете информацию?

Именно здесь раскрытие информации в Калифорнии перестаёт быть просто бумажной работой и становится финансовым риском, который переживает саму продажу.

У покупателей, как правило, есть три года с момента обнаружения проблемы, чтобы подать иск -- не три года с момента закрытия сделки. Дефект, который обнаружится на четвёртый год, всё ещё может стать основанием для иска, если покупатель узнал о нём только тогда.

Мера	Что это означает
Возмещение убытков	Стоимость устранения того, что вы не раскрыли
Оплата услуг адвоката	Часто присуждается в пользу покупателя
Расторжение сделки	Продажа отменяется -- вы возвращаете покупную цену

Неприятная арифметика: вы, возможно, уже потратили вырученные средства, купили другой дом и живёте дальше. Иск о расторжении сделки, поданный три года спустя, этого не учитывает.

Самое безопасное правило -- самое простое. Если вы не уверены, существенен ли факт, раскройте его. У избыточного раскрытия почти нет недостатков -- покупатель либо принимает это, либо начинает переговоры. У недостаточного раскрытия недостаток очень большой. Продавцы часто переживают, что упоминание о прошлой протечке отпугнёт покупателей; на практике отремонтированная, раскрытая и задокументированная протечка вызывает гораздо меньше тревоги, чем протечка, которую находит инспектор покупателя, а продавец о ней не упомянул.

Раскрытия, на которых спотыкаются продавцы в Калифорнии

Неузаконенные работы

Переоборудованный гараж, добавленная ванная комната, застеклённая веранда. Если вы знаете, что работы велись без разрешений (permits), раскройте это. Покупатели всё равно узнают об этом при оценке объекта или через записи округа, и позднее обнаружение выглядит как сокрытие, даже если это была просто небрежность.

Прошлые страховые случаи

TDS спрашивает об этом напрямую. История страховых случаев также видна покупателям через отчёты CLUE, так что случай, который вы не упомянули, они всё равно смогут найти самостоятельно.

Смерти на объекте

Смерти, произошедшие на объекте за последние три года, подлежат раскрытию. Калифорнийское законодательство отдельно защищает информацию о смертях, связанных со СПИДом -- продавец не обязан раскрывать, что жилец болел или умер от СПИДа.

Mello-Roos и специальные налоги

Объекты в особых налоговых округах требуют отдельного раскрытия по Гражданскому кодексу 1102.6b. Это особенно важно в новых спланированных сообществах -- часть Orange County, Harvest at Limoneira в Santa Paula, и значительная часть Inland Empire. Покупатели, обнаружившие ежемесячный сбор в $400 уже после снятия contingency, остаются недовольны.

Условия по соседству

Известные существенные факты выходят за границы вашего участка: планируемая застройка, постоянный шум, проблемный сосед, дренаж с соседнего участка. Если вы об этом знаете и разумный покупатель захотел бы это знать -- это должно быть указано в форме.

Кто готовит пакет документов о раскрытии?

Именно здесь выбор модели листинга имеет конкретные последствия, и это стоит понимать до того, как вы выберете модель.

Модель	Кто готовит раскрытия	Ваш риск
Flat fee MLS	Вы сами	Полный -- без проверки агентом
Discount / low commission брокеридж	Зависит от брокериджа	Уточните письменно до подписания
Полный сервис flat fee	Агент готовит и рассматривает вместе с вами	Так же, как с процентным агентом
Традиционный процентный агент	Агент готовит и рассматривает вместе с вами	Стандартный

Flat fee MLS сервис размещает ваш листинг и на этом останавливается. Вы сами заполняете TDS, заказываете NHD, собираете пакет документов HOA и управляете сроками передачи -- в одиночку. Для простого объекта с осведомлённым продавцом это может сработать. Для дома с неузаконенными работами, статусом пожарной зоны или сложным HOA именно здесь и возникает ответственность.

Roman -- flat fee риэлтор, а не сервис flat fee MLS. $7,250 или $9,250 покрывают полное представительство при листинге -- включая подготовку, проверку и своевременную передачу пакета раскрытий -- тот же объём, что предоставляет агент за 2,7%. Discount риэлтор или low commission риэлтор всё ещё берёт процент; уточняйте конкретно, что включено в их плату, так как это варьируется.

Продаёте объект со сложным раскрытием? Неузаконенные работы, пожарная зона, HOA или Mello-Roos -- Roman обрабатывает весь пакет за фиксированную плату, а не за процент.

Получить расчёт по листингу

Эта страница содержит общую информацию, а не юридическую консультацию. Roman Doktorovich -- лицензированный агент по недвижимости в Калифорнии (DRE #01441969), а не адвокат. Обязательства по раскрытию информации зависят от конкретного объекта и обстоятельств, а последствия ошибок значительны. Обратитесь к адвокату по недвижимости в Калифорнии за консультацией по вашей ситуации.

Где Roman занимается листингом?

Обязательства по раскрытию действуют по всему штату, но обозначения зон риска сильно различаются по округам -- и статус пожарной зоны, в частности, теперь влияет на доступность страхования и на то, сможет ли покупатель вообще закрыть сделку.

Часто задаваемые вопросы

Какая информация обязательна к раскрытию при продаже дома в Калифорнии?

Как минимум: Transfer Disclosure Statement (TDS) по Гражданскому кодексу 1102, Natural Hazard Disclosure (NHD) по Гражданскому кодексу 1103, раскрытие о свинцовой краске для домов, построенных до 1978 года, и уведомление по закону Меган. Дополнительные раскрытия применяются для районов с налогом Mello-Roos, объектов HOA, систем колодец/септик и некоторых местных требований.

Что такое Transfer Disclosure Statement (TDS)?

Центральная форма раскрытия информации продавцом в Калифорнии, обязательная по Гражданскому кодексу 1102-1102.17 при каждой передаче жилой недвижимости на 1-4 единицы. Продавец раскрывает, по своим фактическим знаниям, существенные дефекты, влияющие на стоимость или привлекательность объекта -- бытовую технику, конструктивные системы, протечки крыши, прошлые страховые случаи, дренаж, состояние почвы, шум по соседству и другое.

Может ли мой агент заполнить TDS за меня?

Нет. Продавец обязан заполнить TDS лично. Агент не может сделать это от вашего имени. Форму подписывают и продавец, и агенты обеих сторон, а каждый агент отдельно добавляет свои наблюдения по визуальному осмотру.

Нужно ли раскрывать информацию, если я продаю дом "as-is"?

Да. Продажа "as-is" не отменяет требований Калифорнии к раскрытию информации. Гражданский кодекс 1102 применяется в любом случае, и любая попытка отказа от этого требования недействительна. "As-is" означает, что вы не согласны делать ремонт -- это не значит, что вы можете скрывать то, что вам известно.

Что такое Natural Hazard Disclosure и почему это уникально для Калифорнии?

Калифорния -- единственный штат, где это требуется. По Гражданскому кодексу 1103 продавцы обязаны раскрыть, находится ли объект в одной из шести обозначенных зон: особого риска наводнений, затопления при прорыве плотины, очень высокой пожарной опасности, лесных пожаров, сейсмического разлома или сейсмической опасности. Отчёт готовят сторонние компании, и обычно платит продавец.

Может ли покупатель отменить сделку после получения раскрытий?

Да. По Гражданскому кодексу 1102.13 у покупателя есть три рабочих дня после личной передачи или пять дней после передачи по почте, чтобы расторгнуть договор без штрафа. Этот срок обновляется, если раскрытия существенно меняются после подписания договора.

Что будет, если я не раскрою какую-то информацию?

Риски значительны и долгосрочны. У покупателей, как правило, есть три года с момента обнаружения проблемы, чтобы подать иск. Последствия могут включать возмещение стоимости ремонта, оплату услуг адвоката, а в серьёзных случаях -- расторжение сделки, то есть возврат покупной цены. Скрытый дефект может всплыть спустя годы после того, как вы уже потратили вырученные средства.

Нужно ли раскрывать информацию о смерти на объекте?

Смерти, произошедшие на объекте в течение последних трёх лет, подлежат раскрытию. Калифорнийское законодательство отдельно защищает информацию о смертях, связанных со СПИДом -- продавец не обязан раскрывать, что жилец болел или умер от СПИДа.

Раскрытие информации о недвижимости в Калифорнии